Einblicke · Rechtsprechung

Grundsteuer senken mit Gutachten: die 40-Prozent-Regel

Von Marco Hanske · 10. Dezember 2025 · Text mit KI-Unterstützung erstellt, fachlich geprüft

Ein Gutachten senkt die Grundsteuer nur dann, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Verkehrswert der Immobilie um mindestens 40 Prozent übersteigt. Das ergibt sich aus § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes. Der Bundesfinanzhof hat am 10. Dezember 2025 drei Urteile bekannt gegeben, nach denen das Grundsteuer-Bundesmodell verfassungsgemäß ist – es gilt in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Berlin und Brandenburg. Für Eigentümer bleibt damit der Einzelnachweis der entscheidende Hebel.

Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben. Elf Bundesländer wenden das sogenannte Bundesmodell an, darunter Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Berlin und Brandenburg.^[1] Grundlage ist der Grundsteuerwert, den das Finanzamt zum Stichtag 1. Januar 2022 aus wenigen Angaben ermittelt hat: Bodenrichtwert, Flächen, Baujahr und eine pauschale Nettokaltmiete nach Bundesland, Gebäudeart und Wohnungsgröße.

Gegen diese Pauschalierung hatten drei Eigentümer geklagt – mit einer vermieteten Wohnung in Köln, einer selbst genutzten Wohnung in Sachsen, deren Fall zuvor das Sächsische Finanzgericht entschieden hatte, und einer vermieteten Wohnung in Berlin.^[1][2] Der Bundesfinanzhof, das höchste deutsche Steuergericht, hat alle drei Klagen abgewiesen; die Urteile vom 12. November 2025 wurden am 10. Dezember 2025 bekannt gegeben.^[1][3]

Die Kernaussagen in drei Sätzen: Der Bund durfte die Grundsteuer regeln. Der Gesetzgeber darf in einem Massenverfahren mit Millionen Grundstücken typisieren und pauschalieren, auch wenn dabei Ungenauigkeiten entstehen. Und die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse – also die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens je Quadratmeter – dürfen die Finanzgerichte grundsätzlich ohne weitere Prüfung zugrunde legen, solange keine konkreten Fehler vorgetragen werden.^[2] Die Methode ist damit bestätigt; was bleibt, ist die Prüfung des einzelnen Werts.

Die 40-Prozent-Regel: das Ventil für den Einzelfall

Der Bundesfinanzhof stützt seine Entscheidung ausdrücklich auch darauf, dass das Gesetz ein Korrektiv für grobe Überbewertungen enthält.^[2] Dieses Korrektiv steht in § 220 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes, der mit dem Jahressteuergesetz 2024 eingefügt wurde und seit dem 6. Dezember 2024 gilt.^[4] Danach ist der niedrigere gemeine Wert – das ist der Verkehrswert, also der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis – als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Eigentümer nachweist, dass der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt.^[4]

Gerechnet wird vom nachgewiesenen Verkehrswert aus. Ein Beispiel: Hat das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 300.000 Euro festgestellt, darf der Verkehrswert höchstens rund 214.000 Euro betragen, denn 214.000 Euro zuzüglich 40 Prozent ergeben etwa 300.000 Euro. Liegt der Verkehrswert bei 230.000 Euro, beträgt der Überhang nur rund 30 Prozent – der Nachweis geht ins Leere, die Gutachtenkosten wären umsonst. Die Finanzverwaltung rechnet in ihrem Anwendungserlass mit 140.000 zu 100.000 Euro: Dort ist die Grenze gerade erreicht.^[5]

Für den Nachweis verweist § 220 Absatz 2 auf die Regeln, die auch bei der Erbschaftsteuer gelten (§ 198 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 des Bewertungsgesetzes).^[4] Danach ist der Wert nach den aufgrund von § 199 Absatz 1 Baugesetzbuch erlassenen Vorschriften zu ermitteln, also nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.^[5][6] Der Eigentümer trägt die volle Nachweislast; Zweifel am Grundsteuerwert darzulegen reicht nicht.^[5] Nachzuweisen ist der Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit – ein Mietwertgutachten oder ein Nachweis allein zum Bodenwert genügt ausdrücklich nicht.^[5] Persönliche Belastungen wie Nießbrauch oder Wohnungsrecht bleiben außer Betracht; Mietverträge, Grunddienstbarkeiten und Belegungsbindungen werden berücksichtigt.^[4][5] Alternativ kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 1. Januar 2022 im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, sofern sich die Verhältnisse seither nicht verändert haben.^[4] Die Kosten des Gutachtens trägt der Eigentümer.^[6]

Ist der Grundsteuerwertbescheid bereits bestandskräftig, ist der Weg nicht zwingend versperrt: Die Finanzverwaltung prüft dann, ob eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung nach § 222 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes in Betracht kommt – also eine Neufeststellung des Werts zu einem späteren Stichtag, wobei die gesetzlichen Fortschreibungsgrenzen zu beachten sind.^[5]

Was das für Eigentümer in Mitteldeutschland, Berlin und Brandenburg bedeutet

In allen fünf Ländern unseres Tätigkeitsgebiets wird der Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell ermittelt; Sachsen weicht lediglich bei den Steuermesszahlen, also dem zweiten Rechenschritt zur Grundsteuer, vom Bund ab.^[1][7] Die 40-Prozent-Regel gilt daher für ein Mehrfamilienhaus in Halle ebenso wie für ein Einfamilienhaus im Landkreis Leipzig, eine Eigentumswohnung in Potsdam oder ein Gewerbegrundstück in Gera.

Eine deutliche Überbewertung ist am ehesten dort zu erwarten, wo die pauschalen Annahmen des Gesetzes die Wirklichkeit verfehlen: bei erheblichem Instandhaltungsstau, bei Altlasten, Baulasten oder ungünstigem Zuschnitt, bei Grundstücken, für die der Durchschnittswert ihrer Bodenrichtwertzone nicht passt, und in Lagen, in denen die erzielbaren Mieten weit unter der gesetzlichen Pauschalmiete liegen. Bei gut erhaltenen Objekten in gefragten Lagen von Leipzig, Dresden oder Berlin wird der Nachweis dagegen in aller Regel scheitern.

Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Ob sich ein Nachweis lohnt und in welchem Verfahrensstadium er zu führen ist, sollte mit dem steuerlichen Berater geklärt werden.

Unsere Einschätzung

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs schafft Klarheit: Wer auf ein Kippen des Bundesmodells gehofft hat, sollte seine Strategie überdenken. Der Weg führt über den Einzelnachweis, und dieser Weg ist bewusst eng angelegt. Wir raten deshalb zu einer nüchternen Vorprüfung, bevor ein Gutachten beauftragt wird: Aus dem Grundsteuerwertbescheid, dem Bodenrichtwert und den Eckdaten des Objekts lässt sich überschlägig abschätzen, ob der Grundsteuerwert den Verkehrswert überhaupt um 40 Prozent übersteigen kann – als Faustformel: Der Verkehrswert müsste unter etwa 71 Prozent des Grundsteuerwerts liegen. Nur wenn diese Vorprüfung ein klares Signal gibt, ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung wirtschaftlich sinnvoll. Dann allerdings wirkt es bis zur nächsten Hauptfeststellung zum 1. Januar 2029 und zahlt sich über mehrere Jahre aus.^[6]

Nachtrag (Stand Oktober 2026)

Bund der Steuerzahler und Haus & Grund hatten am Tag der Urteilsverkündung angekündigt, das Bundesverfassungsgericht anzurufen.^[3] Inzwischen sind zwei Verfassungsbeschwerden anhängig: 1 BvR 472/26, erhoben am 27. Februar 2026 im Berliner Fall – dort hatte das Gesetz eine pauschale Miete von 9,32 Euro je Quadratmeter angesetzt, während tatsächlich 5,07 Euro gezahlt werden –, sowie 1 BvR 551/26 aus dem Kölner Ausgangsfall.^[2][8][9] In der Übersicht der geplanten Entscheidungen des Gerichts sind beide Verfahren bislang nicht aufgeführt.^[10] Bis zu einer Entscheidung aus Karlsruhe bleiben die Urteile des Bundesfinanzhofs maßgeblich; an der 40-Prozent-Regel ändern die Beschwerden nichts.

Quellen

1. Bundesfinanzhof: Pressemitteilung Nr. 078/25 „Bundesfinanzhof hält Grundsteuer ‚Bundesmodell‘ für verfassungskonform“, 10.12.2025. bundesfinanzhof.de
2. Bundesfinanzhof: Urteile vom 12.11.2025 (Volltexte mit Leitsätzen) – II R 25/24 (Vorinstanz FG Köln, 4 K 2189/23), II R 31/24 (Vorinstanz Sächsisches FG, Urteil vom 01.10.2024, 2 K 737/23) und II R 3/25 (Vorinstanz FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 04.12.2024, 3 K 3142/23). bundesfinanzhof.de
3. Legal Tribune Online: „BFH: Grundsteuer-Bundesmodell verfassungsgemäß“, 10.12.2025. lto.de
4. Bundesministerium der Justiz: § 220 Bewertungsgesetz (BewG), Absatz 2 i. d. F. des Gesetzes vom 02.12.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 387), in Kraft seit 06.12.2024. gesetze-im-internet.de
5. Bundesministerium der Finanzen: Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer 2022–2025, Anwendungserlass A 220.2 „Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts: Allgemeines, Voraussetzungen“ (koordinierte Ländererlasse vom 30.04.2025). bundesfinanzministerium.de
6. Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: Merkblatt „Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts“, Stand 01.01.2025. berlin.de
7. Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz (SächsGrStMG) vom 21.12.2021. revosax.sachsen.de
8. Haufe Online Redaktion: „BVerfG prüft Grundsteuer auf Verfassungskonformität“, 10.03.2026. haufe.de
9. Bund der Steuerzahler Deutschland: Übersicht Grundsteuer – anhängige Verfahren 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26, abgerufen am 06.10.2026. steuerzahler.de
10. Bundesverfassungsgericht: Übersicht „Geplante Entscheidungen“ (Jahresvorschau 2026), abgerufen am 06.10.2026. bundesverfassungsgericht.de

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