Grundbuchauszug
Aktuell, nicht älter als drei Monate. Bewertungsrelevant sind das Bestandsverzeichnis sowie Abteilung I und II. Abteilung III – die Belastungen durch Grundschulden – brauchen wir nicht.
Wo: Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht
Checkliste
Diese Unterlagen brauchen wir von Ihnen
Der Verkehrswert ist das Ergebnis einer sorgfältigen Objekterfassung. Dazu gehören nicht nur Bausubstanz und Ausstattung, sondern auch die eigentumsrechtlichen Verhältnisse, öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die zulässige Nutzbarkeit und die Lage. Deshalb diese Liste – sie ist keine Schikane, sondern die Grundlage dafür, dass Ihr Gutachten Bestand hat.
Die Vier-Wochen-Frist beginnt, wenn alles vorliegt. Wer früh mit der Beschaffung anfängt, hat sein Gutachten früher. Bei der Beschaffung helfen wir gegen Kostenerstattung – sagen Sie einfach Bescheid.
Zwingend erforderlich
Ohne diese drei Unterlagen können wir nicht bewerten.
Auszug aus der Liegenschaftskarte
Auch Flurkarte oder Lageplan genannt. Zeigt Zuschnitt, Größe und Lage des Grundstücks sowie die Nachbarbebauung.
Wo: Kataster- und Vermessungsamt der Stadt oder des Landkreises
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen – etwa Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn. Sie können den Wert erheblich mindern.
Wo: Bauordnungsamt der Stadt oder Gemeinde
Sehr hilfreich, wenn vorhanden
Bauzeichnungen und Baubeschreibung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten, möglichst maßstabsgerecht. Sie finden sich in der Bauakte, zusammen mit der Baugenehmigung und der Historie des Gebäudes.
Wo: Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt – Vorlauf einplanen, das dauert oft mehrere Wochen
Flächenberechnungen
Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnungen nach DIN 277 zu Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche. Fehlen sie, ermitteln wir die Flächen selbst – das ist möglich, aber aufwendiger.
Energieausweis
Bei Verkauf und Vermietung ohnehin vorzulegen, liegt also meist schon vor. Die energetische Beschaffenheit fließt unter anderem in die Restnutzungsdauer ein. Baudenkmäler sind von der Ausweispflicht ausgenommen.
Aufstellung der Modernisierungen
Eine kurze Übersicht mit Jahreszahlen genügt: Dach, Fenster, Heizung und Warmwasser, Leitungen und Elektrik, Fassade und Dämmung, Bäder. Sie bestimmt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wesentlich mit. Liegt nichts vor, erfassen wir den Stand beim Ortstermin.
Bauplanungsrechtliche Auskunft
Auszug aus dem Bebauungsplan oder Auskunft zur Zulässigkeit von Vorhaben. Der Bodenwert hängt erheblich davon ab, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.
Wo: Stadtplanungs- oder Bauplanungsamt
Sanierungsgebiet und Milieuschutz
Ob das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt. Das kann Genehmigungsvorbehalte, Modernisierungsbeschränkungen und Ausgleichsbeträge nach sich ziehen. In Leipzig betrifft das einen erheblichen Teil des innerstädtischen Bestands.
Wo: Stadtplanungsamt
Je nach Objekt zusätzlich
Eigentumswohnung und Teileigentum
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Gemeinschaftsordnung
- aktueller Wirtschaftsplan
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Nachweis der Instandhaltungsrücklage
Vermietete Objekte
- alle Mietverträge samt Nachträgen, alternativ eine Mieterliste
- je Einheit: Nettokaltmiete, Vertragsende, Optionen, Indexierung, Staffelmieten
- bei Renditeobjekten: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung der letzten ein bis zwei Jahre, möglichst mit Kennzeichnung der nicht umlagefähigen Kosten
Erbschaft, Schenkung, Nachlass
- Sterbeurkunde, Erbschein oder Testamentsabschrift, solange die Eigentumsänderung im Grundbuch noch nicht vollzogen ist
- der maßgebliche Stichtag – Todestag oder Tag der Übergabe
Besondere Fälle
- Denkmalschutz: Bescheid oder Auszug aus der Denkmalliste, Auflagen
- Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen, Erbbauzins
- Rechte in Abteilung II: Bewilligungen und zugrunde liegende Verträge
- Geförderter Wohnungsbau: Bescheid über Bindungs- und Nachbindungsfrist
- Hotel und Gastronomie: Konzession
- Altlasten oder Bergbau: Auskunft der Umwelt- bzw. Bergbehörde
Häufige Fragen
Ich habe fast nichts davon. Ist das ein Problem?
Nein, das ist der Normalfall – besonders bei geerbten Objekten. Zwingend sind nur die drei Unterlagen aus dem ersten Abschnitt, und die beschaffen wir auf Wunsch für Sie gegen Kostenerstattung. Alles Weitere erfassen wir beim Ortstermin oder recherchieren es.
Was kostet die Beschaffung?
Die Gebühren der Behörden werden Ihnen unverändert weitergereicht, ohne Aufschlag. Ein Grundbuchauszug kostet wenige Euro, eine Bauakteneinsicht je nach Kommune mehr. Für unseren Aufwand rechnen wir nach Zeit ab; im Angebot nennen wir Ihnen vorab eine Größenordnung.
Warum brauchen Sie Abteilung II des Grundbuchs?
Dort stehen Rechte Dritter am Grundstück: Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht, Erbbaurecht. Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie um sechsstellige Beträge mindern. Abteilung III mit den Grundschulden interessiert uns dagegen nicht – die betrifft Ihre Finanzierung, nicht den Wert.
Wir wissen Ihre Immobilie zu schätzen
Sprechen Sie mich an – das erste Gespräch ist immer kostenlos. Sagen Sie mir, worum es geht, und ich sage Ihnen, was Sie brauchen und was es kostet.