Erbschaft und Nachlass
Das Finanzamt setzt sonst einen typisierten Wert an, der oft über dem tatsächlichen liegt. Bewertet wird auf den Todestag.
Ablauf und KostenVollgutachten nach § 194 BauGB
Verkehrswertgutachten in Leipzig und Mitteldeutschland
Ein Verkehrswertgutachten ist die vollständige, schriftlich begründete Wertermittlung Ihrer Immobilie. Es hält der Prüfung durch Finanzamt, Gericht und Behörde stand – weil jeder Rechenschritt darin nachvollziehbar ist. Wir erstellen es nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 21).
Ortstermin durch den Sachverständigen selbst
In der Regel vier Wochen nach dem Ortstermin
Erstellt nach ImmoWertV 21
Was der Verkehrswert ist – und was nicht
Der Verkehrswert ist in § 194 des Baugesetzbuchs definiert: Es ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne Zeitdruck, ohne verwandtschaftliche Rücksicht, ohne Notlage. Er ist deshalb nicht dasselbe wie der Preis, den ein einzelner Käufer gerade zu zahlen bereit ist, und auch nicht der Betrag, den ein Online-Rechner ausgibt.
„Heutzutage kennen die Leute von allem den Preis und von nichts den Wert.“
Oscar Wilde
Genau diesen Unterschied zu ermitteln, ist unsere Arbeit. Ein Preis entsteht zwischen zwei Menschen an einem Tag – aus Verhandlungsgeschick, Zeitdruck, Verwandtschaft oder Zufall. Der Verkehrswert dagegen ist das, was am Markt üblicherweise zu erzielen wäre. Beides kann weit auseinanderliegen, und überall dort, wo ein Finanzamt, ein Gericht oder eine Erbengemeinschaft mitredet, zählt nicht der Preis, sondern der Wert.
Ermittelt wird er über drei anerkannte Verfahren, die je nach Objekt gewichtet werden:
- Vergleichswertverfahren – Ableitung aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Regelfall.
- Sachwertverfahren – Bodenwert plus Herstellungswert der Gebäude abzüglich Alterswertminderung. Für Objekte, die selbst genutzt und selten gehandelt werden.
- Ertragswertverfahren – Ableitung aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen. Für Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte.
Warum die Datengrundlage entscheidet: Ein Vergleichswert ist nur so gut wie die Kaufpreise, auf die er sich stützt. Wir arbeiten mit Auszügen aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses – also mit Preisen, die tatsächlich beurkundet wurden. Immobilienportale rechnen dagegen mit Angebotspreisen: mit dem, was Verkäufer verlangen, nicht mit dem, was am Ende gezahlt wurde.
Wann Sie ein Vollgutachten brauchen
Immer dann, wenn jemand anderes als Sie selbst den Wert akzeptieren muss.
Schenkung und Übertragung
Bei der vorweggenommenen Erbfolge bestimmt der Wert die Schenkungsteuer – und ob Freibeträge ausreichen.
Ablauf und KostenTrennung und Scheidung
Im Zugewinnausgleich braucht es einen Wert, den beide Seiten akzeptieren können oder das Gericht anerkennt.
Ablauf und KostenGericht und Zwangsversteigerung
Gerichte verlangen ein förmliches Gutachten. Wir arbeiten auch im Auftrag von Gerichten und Finanzämtern.
Anfrage stellenFür Ihre eigene Entscheidung – etwa vor einem Verkauf – genügt dagegen meist die günstigere Marktwerteinschätzung. Welche Variante in Ihrem Fall reicht, sagen wir Ihnen vorab. Zur Entscheidungshilfe
Was das Gutachten kostet
Sie bekommen ein festes Honorar, bevor Sie sich entscheiden. Wir rechnen nicht nach Stunden ab, sondern nach einer festen Staffel, die sich nach dem Wert des Objekts richtet – angelehnt an die Honorarrichtlinie des b.v.s. Das Honorar liegt damit nicht in unserem Ermessen, sondern folgt einer Tabelle, die für alle gleich ist.
Weil die Staffel nach Wertklassen gestuft ist, nennen wir Ihnen im Angebot zwei Dinge: den Betrag für die Wertklasse, in die Ihr Objekt nach erster Einschätzung fällt – und die Grenze, ab der die nächste Klasse gelten würde, samt deren Betrag. So kennen Sie vor Ihrer Entscheidung beide Zahlen und den einzigen Fall, in dem sich etwas ändert.
- Zusätzlich: Gebühren für Auskünfte Dritter – Grundbuch, Kataster, Bauamt – werden unverändert weitergereicht
- Aufwandserhöhend: Rechte und Belastungen wie Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch; mehrere Stichtage
- Bei Eilbedarf: 25 % Zuschlag für vorrangige Bearbeitung
Ablauf und Dauer
Vier Wochen sind unser Maßstab – gerechnet ab dem Tag, an dem der Ortstermin stattgefunden hat und alle Unterlagen vorliegen. Wie schnell dieser Punkt erreicht ist, haben Sie zu einem guten Teil selbst in der Hand.
Gespräch
Sie schildern uns Ihren Fall. Wir sagen Ihnen, welches Gutachten Sie brauchen – und welches nicht.
Angebot
Sie erhalten ein festes Honorar, schriftlich. Erst wenn Sie zustimmen, beginnen wir.
Unterlagen
Sie erhalten eine Checkliste. Bei der Beschaffung helfen wir gegen Kostenerstattung.
Ortstermin
Ich nehme das Objekt selbst auf: Bausubstanz, Ausstattung, Modernisierungsstand, Lage.
Gutachten
Sie erhalten das gebundene Gutachten und wir besprechen es mit Ihnen, bis alles klar ist.
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist die vorgesehene Form des Nachweises, wenn Sie einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt typisierten geltend machen wollen. Entscheidend sind die vollständige Herleitung, eine nachvollziehbare Datengrundlage und die Qualifikation des Erstellers. Alle drei Punkte erfüllen unsere Gutachten. Eine Garantie für die Anerkennung im Einzelfall kann niemand seriös geben – die Entscheidung trifft die Behörde.
Wie unterscheidet sich das vom Wert bei einem Immobilienportal?
Online-Bewertungen rechnen mit Durchschnitten aus Angebotspreisen – also aus dem, was Verkäufer verlangen, nicht aus dem, was tatsächlich gezahlt wurde. Sie kennen weder den Zustand Ihres Objekts noch Rechte im Grundbuch, Baulasten oder die planungsrechtliche Lage. Für eine erste Orientierung ist das brauchbar, für Finanzamt oder Gericht nicht.
Muss ich beim Ortstermin dabei sein?
Nicht zwingend, aber es hilft. Vieles klärt sich am Objekt in fünf Minuten, was sonst mehrere E-Mails kostet – etwa welche Modernisierungen wann durchgeführt wurden. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, genügt eine Ansprechperson mit Zugang.
Auf welchen Tag wird bewertet?
Im Regelfall auf den Tag der Wertermittlung. Bei Erbschaften ist es der Todestag, bei Schenkungen der Tag der Übergabe, in gerichtlichen Verfahren der vom Gericht bestimmte Stichtag. Rückwirkende Bewertungen sind möglich und gehören zum Standard.
Was kostet ein zweiter Stichtag?
Wird derselbe Gegenstand auf mehrere Stichtage bewertet, erhöht sich das Honorar gegenüber dem Basishonorar um etwa ein Viertel; liegt der zweite Stichtag mehr als zehn Jahre zurück, um etwa 40 %. Den genauen Betrag nennen wir im Angebot.
Wir wissen Ihre Immobilie zu schätzen
Sprechen Sie mich an – das erste Gespräch ist immer kostenlos. Sagen Sie mir, worum es geht, und ich sage Ihnen, was Sie brauchen und was es kostet.