Wie wird bewertet, wenn ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen ist?
Die Konstellation: Eltern haben das Haus an die Kinder übertragen und
sich ein Wohnrecht vorbehalten. Jahre später soll der Wert ermittelt werden.
Der Knackpunkt: Das Wohnrecht steht in Abteilung II des Grundbuchs und
mindert den Wert erheblich – bei einem noch jungen Berechtigten schnell um einen
sechsstelligen Betrag. Wer es übersieht, bewertet an der Sache vorbei.
Was wir tun: Wir bewerten das Objekt zunächst unbelastet und ermitteln
den Wert des Rechts gesondert – über den kapitalisierten Nutzungsvorteil und die
statistische Restlebenserwartung des Berechtigten. Beides steht getrennt im
Gutachten, damit jeder Rechenschritt nachvollziehbar bleibt.
Was bedeutet ein Nießbrauch für den Wert?
Die Konstellation: Übertragung zu Lebzeiten, der Übergeber behält den
Nießbrauch und damit die Mieteinnahmen.
Der Knackpunkt: Anders als das Wohnrecht umfasst der Nießbrauch die
gesamte Nutzung – auch die Vermietung. Die Wertminderung fällt entsprechend
höher aus, und sie ist für die Schenkungsteuer unmittelbar relevant.
Was wir tun: Wir kapitalisieren den entgehenden Ertrag über die
voraussichtliche Dauer. Die steuerliche Behandlung besprechen Sie mit Ihrem
Steuerberater – wir liefern den Wert, auf dem er rechnet.
Zur Schenkung
Das Grundstück ist mit einer Baulast oder einem Wegerecht belastet
Die Konstellation: Der Nachbar hat ein Überfahrtsrecht, oder es
besteht eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks.
Der Knackpunkt: Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im
Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Sie werden deshalb oft übersehen – können aber
die Bebaubarkeit und damit den Bodenwert deutlich einschränken.
Was wir tun: Wir holen grundsätzlich einen Auszug aus dem
Baulastenverzeichnis ein. Ergibt sich eine Belastung, prüfen wir ihre
tatsächliche Auswirkung auf die Nutzbarkeit und setzen sie wertmindernd an.
Erbbaurecht statt Eigentum am Grundstück
Die Konstellation: Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, das
Grundstück jemand anderem – häufig einer Kirche oder Kommune.
Der Knackpunkt: Bewertet werden müssen zwei getrennte Rechte: das
Erbbaurecht und das belastete Grundstück. Restlaufzeit, Erbbauzins und die
Entschädigungsregelung am Ende bestimmen den Wert oft stärker als das Gebäude
selbst.
Was wir tun: Wir werten den Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen
aus und bewerten nach den Vorgaben der ImmoWertV 21.
