Einblicke · Marktdaten

Leipziger Immobilienmarkt 2025: mehr Verkäufe, gleicher Umsatz

Von Marco Hanske · 13. August 2026

Für die Bewertung einer Immobilie ist eine Zahl wichtiger als jeder Preisindex: die Anzahl der Verkäufe. Ein Vergleichswert lässt sich nur ableiten, wenn es Vergleichsfälle gibt. Genau hier hat sich in Leipzig 2025 etwas Bemerkenswertes getan – und es hat mit dem Geldumsatz nichts zu tun.

Die Zahlen für Leipzig

Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig hat seinen Grundstücksmarktbericht mit Stichtag 1. Januar 2026 vorgelegt. Er wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus – keine Angebotspreise, keine Schätzungen.

Ein scheinbarer Widerspruch

22 Prozent mehr Verkäufe bei praktisch unverändertem Geldumsatz. Das klingt zunächst nach einem Rechenfehler, ist aber die eigentliche Nachricht: Es wurde deutlich mehr gehandelt, aber im Schnitt kleiner und günstiger. Rechnerisch fiel der durchschnittliche Kaufpreis je Fall von rund 470.000 auf etwa 388.000 Euro.

Die Verschiebung zeigt sich an den Teilmärkten. Das Sondereigentum – also im Wesentlichen Eigentumswohnungen – legte bei den Kauffällen um ein Viertel zu und beim Umsatz um 31 Prozent. Es stellt inzwischen gut 81 Prozent aller Transaktionen und erstmals mehr als die Hälfte des Geldumsatzes. Bei den bebauten Grundstücken dagegen stieg zwar die Zahl der Verkäufe um 9 Prozent, der Umsatz brach aber um 22 Prozent ein. Verkauft wurden also mehr, aber deutlich kleinere oder günstigere Objekte – wo im Vorjahr noch größere Transaktionen den Umsatz trugen, fehlten diese 2025.

Warum das für ein Gutachten eine gute Nachricht ist

Hier liegt der Punkt, den Marktberichte selten machen: Ein Vergleichswertverfahren ist nur so belastbar wie die Zahl der auswertbaren Vergleichsfälle. In den transaktionsarmen Jahren war diese Zahl in manchen Teilmärkten so klein, dass eine saubere Ableitung schwierig wurde – besonders bei Objektarten, die ohnehin selten gehandelt werden. Wer damals bewertet hat, musste den Vergleichsraum fachlich begründet ausweiten, stärker auf das Sachwertverfahren abstellen und diese Einschränkung im Gutachten offenlegen.

Mehr als 1.100 zusätzliche Kauffälle in einem Jahr bedeuten schlicht: mehr Material. Die Ableitung wird sicherer, die Bandbreiten werden enger, und Aussagen lassen sich besser belegen. Das ist keine Frage von Optimismus, sondern von Statistik.

Im bundesweiten Vergleich

Die Leipziger Entwicklung passt ins Bild. Das GEWOS Institut, das die Kaufverträge aller Landkreise und kreisfreien Städte auswertet, prognostizierte für 2025 bundesweit rund 834.100 Kauffälle (+12,0 Prozent) bei einem Geldumsatz von 277,2 Milliarden Euro (+16,0 Prozent). Auf Wohnimmobilien entfielen davon etwa 656.000 Kauffälle.

Bemerkenswert ist dort der Vergleich mit dem Vorkrisenjahr 2021: Bei Eigenheimen und Bestandswohnungen wurde das damalige Niveau bereits wieder übertroffen, während Wohnbauland und neu gebaute Eigentumswohnungen weiterhin mehr als 40 Prozent darunter lagen. Sebastian Wunsch, Bereichsleiter Immobilienwirtschaftliche Analysen bei GEWOS, nennt als Grund für die Belebung: „Die Kaufzurückhaltung am deutschen Immobilienmarkt löst sich nach und nach auf, vor allem private Käufer kehren in den Markt zurück.“

Das Bauland bleibt das Problem

Ein Teilmarkt macht die Ausnahme, und zwar in Leipzig wie bundesweit. Bei den unbebauten Grundstücken bewegte sich 2025 fast nichts: 276 Kauffälle nach 274 im Vorjahr, der Geldumsatz sank leicht auf 143 Millionen Euro. Der Flächenumsatz ging sogar um 28 Prozent auf 121 Hektar zurück.

Wer heute kein Bauland kauft, baut in drei Jahren nichts – zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung lagen zuletzt im Schnitt 34 Monate. Für die Bewertung heißt das: Der Neubauanteil im Bestand wächst langsamer, der Bestand altert im Durchschnitt weiter. Das wirkt sich auf Restnutzungsdauern aus und auf die Frage, welche Objekte überhaupt als Vergleichsmaßstab taugen.

Was das für Eigentümer heißt

Die Botschaft ist unspektakulär, aber nützlich: Ein Markt in Bewegung macht eine Bewertung nicht teurer und nicht billiger – er macht sie genauer. Wer wissen will, was seine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag wert war, bekommt heute eine besser belegte Antwort als noch vor zwei Jahren.

Und wer eine Immobilie in einem Segment besitzt, in dem weiterhin wenig gehandelt wird – unbebaute Grundstücke etwa, oder ungewöhnliche Objekte abseits des Wohnungsmarktes –, sollte umso genauer darauf achten, wie ein Gutachten seine Vergleichsfälle herleitet und ob es offenlegt, wenn die Datenlage dünn ist.

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