Einblicke · Marktdaten

Neuer Mietspiegel für Gera ab 1. Oktober 2026

Von Marco Hanske · 5. Oktober 2026 · Text mit KI-Unterstützung erstellt, fachlich geprüft

Seit dem 1. Oktober 2026 gilt in Gera der elfte Mietspiegel der Stadt. Er stützt sich auf über 17.700 ausgewertete Mietwerte und weist Nettokaltmieten zwischen 4,00 und 12,00 Euro je Quadratmeter aus. Zugleich ist er ausdrücklich ein einfacher Mietspiegel – eine Einordnung, die darüber entscheidet, wie viel Gewicht die Werte im Streitfall tragen.

Was im neuen Mietspiegel steht

Der elfte Mietspiegel der Stadt Gera trat zum 1. Oktober 2026 in Kraft und löst die Ausgabe aus dem Jahr 2022 ab. Herausgeber ist das Sozialamt, Abteilung Wohnen und finanzielle Hilfen; Mietspiegel und Dokumentation stehen kostenfrei auf der Internetseite der Stadt bereit. Erstellt wurde er von der Stadt unter fachlicher Begleitung eines Arbeitskreises aus Mieter- und Vermietervertretern – darunter der Mieterschutzbund Gera und Umgebung, Haus & Grund Gera und mehrere Wohnungsunternehmen – sowie eines geprüften Sachverständigen für Immobilienbewertung.^[1][6]

Ausgewertet wurden ausschließlich Neuvertragsmieten und geänderte Bestandsmieten aus dem Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2025. Ausgewiesen wird die monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche – die Miete ohne Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten und ohne Zusatzkosten wie Stellplätze. Die Tabelle gliedert sich in vier Wohnungsgrößen und sieben Baualtersklassen. Für jedes Feld nennt sie eine Mietpreisspanne und einen Basiswert – den gewichteten Mittelwert aller ausgewerteten Mietdaten dieses Feldes.^[1]

Ein Auszug zeigt die Spannweite:

Wohnungsgröße	Baujahr	Mietpreisspanne	Basiswert
45 bis unter 75 m²	vor 1950	4,65 – 7,50	5,65
45 bis unter 75 m²	1973 – 1990	4,50 – 7,30	5,40
45 bis unter 75 m²	2002 – 2011	5,90 – 8,50	7,30
75 bis unter 95 m²	1973 – 1990	4,50 – 6,50	5,25
unter 45 m²	ab 2022	12,00 – 12,00	12,00

Der niedrigste Basiswert liegt bei 5,25 Euro, der höchste bei 12,00 Euro je Quadratmeter. Wichtig ist eine Fußnote, die leicht übersehen wird: Felder, denen weniger als 50 oder weniger als 100 Mietwerte zugrunde liegen, sind im Mietspiegel gekennzeichnet. Das betrifft vor allem die jüngeren Baujahre – im Feld für Wohnungen unter 45 Quadratmetern ab Baujahr 2022 fallen Spanne und Basiswert sogar zusammen.^[1]

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel: der rechtliche Unterschied

Der Mietspiegel bezeichnet sich selbst als einfachen Mietspiegel nach § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind zur Aufstellung verpflichtet; in Thüringen hat eine Landesverordnung aus dem Jahr 2023 die Gemeinden als zuständige Behörden bestimmt.^[1]

Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d müsste zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern beider Seiten anerkannt sein. Er wäre alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen – und für ihn gälte eine gesetzliche Vermutung: Es würde unterstellt, dass die genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.^[3] Diese Beweiserleichterung gibt es beim einfachen Mietspiegel nicht; er ist ein gewichtiges Indiz, bleibt aber ein Begründungsmittel neben anderen – etwa drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten.^[2]

Zwei Punkte sind trotzdem praktisch wichtig. Erstens gilt auch für einfache Mietspiegel, dass sie im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden sollen.^[3] Zweitens reicht es bei einem Mietspiegel mit Spannen aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt – der Vermieter muss die Einordnung also nicht bis auf den Cent herleiten.^[2]

Was Eigentümer und Gutachter beachten sollten

Zuerst der Anwendungsbereich. Der Mietspiegel gilt für vermietete Mietwohnungen im Stadtgebiet, ausdrücklich nicht für Wohnungen in Einfamilienhäusern, für geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung, für Staffel- und Indexmieten, für möblierten Wohnraum oder für Wohnungen ohne Bad oder Innen-WC.^[1] Wer ein Einfamilienhaus oder einen gebundenen Bestand bewertet, braucht also eine andere Herleitung.

Innerhalb der Spanne arbeitet der Mietspiegel mit einem Punktesystem aus wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen. Der Abstand zwischen Basiswert und Spannenober- beziehungsweise -untergrenze wird durch zehn geteilt; dieser Betrag wird je Punkt zu- oder abgeschlagen. Lagemerkmale werden gesondert mit 0,10 Euro je Quadratmeter und Kriterium berücksichtigt. Ein Beispiel: Eine 60 Quadratmeter große Wohnung von 1980 fällt in das Feld mit dem Basiswert 5,40 und der Spanne 4,50 bis 7,30 Euro. Je Pluspunkt ergeben sich 0,19 Euro; bei vier Pluspunkten liegt die ortsübliche Vergleichsmiete rechnerisch bei 6,16 Euro je Quadratmeter.^[1]

Für die Wertermittlung folgt daraus dreierlei. Dabei zählt im Ertragswertverfahren – dem Verfahren, das den Wert aus den dauerhaft erzielbaren Erträgen ableitet – nicht die zufällig vereinbarte Istmiete, sondern der marktüblich erzielbare Ertrag.^[5] Erstens der Stichtag: Für Bewertungsstichtage vor dem 1. Oktober 2026 bleibt der Mietspiegel 2022 maßgeblich, danach der neue – in ein Gutachten gehört die Fassung mit ihrem Geltungsbeginn, nicht nur das Wort „Mietspiegel“. Zweitens die Besetzung: In dünn besetzten Feldern – gekennzeichnet mit weniger als 50 oder 100 Mietwerten – sollte der Wert nicht ungeprüft übernommen, sondern durch eigene Mietvergleiche gestützt werden. Drittens die Erhebungsbasis: Das Sechsjahresfenster ist gesetzlich vorgegeben – die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden^[4] –, und es enthält damit auch ältere Vertragsmieten. In einem Markt mit steigenden Neuvertragsmieten liegt der Mietspiegelwert deshalb regelmäßig unter dem, was heute neu vermietet wird. Wer mit dem Mietspiegel arbeitet, sollte diesen Abstand kennen und offenlegen.

Diese Hinweise sind allgemeine Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Unsere Einschätzung

Die Datenbasis ist für eine Stadt dieser Größe bemerkenswert breit: Über 17.700 Mietwerte sind deutlich mehr, als für einen einfachen Mietspiegel nötig wären. Dass die Stadt gleichwohl beim einfachen Mietspiegel bleibt, halten wir für die schwächere Lösung – sie verschenkt die Vermutungswirkung und verlagert die Beweislast in Streitfällen zurück auf die Parteien. Für die Bewertungspraxis ist der eigentliche Schwachpunkt aber ein anderer: Bei den Baujahren ab 2002, und besonders ab 2022, wird die Datengrundlage dünn. Gerade dort, wo Neubau und hochwertige Sanierung bewertet werden, trägt die Tabelle am wenigsten. Der Mietspiegel bleibt Ausgangspunkt; die Begründung der angesetzten Miete muss eigenständig tragen.

Quellen

1. Stadt Gera, Dezernat Soziales, Jugend und Kultur, Sozialamt: „Mietspiegel Stadt Gera 2026“, 11. Ausgabe, in Kraft seit 1. Oktober 2026 (PDF, kostenfrei abrufbar). Übersicht und Download: gera.de/leben-in-gera/wohnen/mietspiegel
2. § 558a Bürgerliches Gesetzbuch (Form und Begründung der Mieterhöhung, Begründungsmittel, Spannenregelung). gesetze-im-internet.de
3. §§ 558c und 558d Bürgerliches Gesetzbuch (einfacher und qualifizierter Mietspiegel, Anpassung, Vermutungswirkung). § 558c, § 558d
4. § 558 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (ortsübliche Vergleichsmiete, Sechsjahreszeitraum). gesetze-im-internet.de
5. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), Vorschriften zum Ertragswertverfahren. gesetze-im-internet.de
6. Stadt Gera, Meldung „Stadt Gera erarbeitet neuen Mietspiegel – Bitte um Mitarbeit privater Vermieter“, 17. März 2026. gera.de

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