Einblicke · Rechtsprechung

Nachweisgutachten und späterer Verkaufspreis: der BFH-Beschluss II B 87/25

Von Marco Hanske · 6. Oktober 2026 · Text mit KI-Unterstützung erstellt, fachlich geprüft

Wer eine Immobilie erbt, kann dem Finanzamt mit einem Sachverständigengutachten einen niedrigeren Wert nachweisen als den, den die Behörde pauschal ermittelt hat. Doch was gilt, wenn die Immobilie später für mehr Geld verkauft wird als im Gutachten steht? Der Bundesfinanzhof hat dazu am 1. Oktober 2026 einen Beschluss veröffentlicht, der die Position von Erben und ihren Gutachtern deutlich stärkt.

Worum es geht: Der Nachweis des niedrigeren Werts

Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Grundstücke nach festen, typisierten Verfahren, die mit Durchschnittswerten arbeiten und den tatsächlichen Wert einer einzelnen Immobilie überschreiten können. Für diesen Fall sieht § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) eine Öffnung vor: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert – also der Verkehrswert, der im normalen Geschäftsverkehr erzielbare Preis – am Bewertungsstichtag niedriger ist, wird dieser Wert angesetzt.^[1]

Als Nachweis nennt das Gesetz zwei Wege: ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – oder einen Kaufpreis über das Grundstück selbst, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag bei unveränderten Verhältnissen zustande gekommen ist.^[1]

In der Praxis wird der zweite Weg häufig gegen den ersten gewendet: Verkauft ein Erbe die Immobilie nach Vorlage des Gutachtens teurer, gilt das Gutachten vielen Finanzämtern als widerlegt. Ob das zulässig ist, hatte der Bundesfinanzhof zu klären.

Der Fall: Zwei Grundstücke, zwei Gutachten, ein höherer Kaufpreis

Ein Erbe hatte im Mai 2020 zwei gemischt genutzte Grundstücke geerbt. Das Finanzamt stellte Grundbesitzwerte von 290.834 Euro und 405.006 Euro fest. Der Erbe ließ noch im Juli 2020 Sachverständigengutachten erstellen, die auf 210.000 Euro und 305.000 Euro kamen. Im Februar 2021 – also rund neun Monate nach dem Stichtag – verkaufte er beide Grundstücke für insgesamt 900.000 Euro, aufgeteilt in 380.000 Euro und 520.000 Euro.^[2]

Das Finanzgericht Düsseldorf hielt die Gutachten daraufhin insgesamt für widerlegt und wies die Klage ab, ohne sich mit den einzelnen Ansätzen der Gutachten auseinanderzusetzen.^[2]

Die Entscheidung: Ein Gutachten muss geprüft, nicht abgetan werden

Der Bundesfinanzhof hat dieses Urteil mit Beschluss vom 4. August 2026 aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht Düsseldorf zurückverwiesen (Az. II B 87/25). Der Leitsatz lautet sinngemäß: Wer ein Sachverständigengutachten nach § 198 Abs. 2 BewG pauschal und allein unter Hinweis auf höhere Kaufpreise zurückweist, verletzt die Pflicht des Gerichts, den Sachverhalt aufzuklären, und die Pflicht, das Gesamtergebnis des Verfahrens zu berücksichtigen.^[2]

Zwei Gedanken tragen die Entscheidung. Erstens muss sich ein Gericht mit der Auffassung des Sachverständigen inhaltlich auseinandersetzen; hält es einzelne Ansätze – etwa Abschläge für Baumängel – für nicht belegt, muss es diese Mängel konkret benennen. Eine pauschale Ablehnung genügt nicht.^[2] Zweitens dient die Kaufpreisregel in § 198 Abs. 3 BewG nach ihrem Wortlaut nur dem Nachweis eines niedrigeren Werts. Sie ist ein Instrument des Steuerpflichtigen, kein Hebel für die Behörde, einen Gutachtenwert nach oben zu korrigieren.^[2] Ein späterer Kaufpreis bleibt damit ein Indiz, ersetzt aber nicht die Prüfung, ob die Wertermittlung selbst methodisch tragfähig ist.

Die Gegenseite: Wann ein Gutachten tatsächlich scheitert

Der Beschluss ist keine Garantie dafür, dass jedes Gutachten anerkannt wird. Das zeigt ein Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 8. Oktober 2025 (Az. 3 K 3093/24). Dort wollte eine Erbengemeinschaft den festgestellten Grundbesitzwert eines Berliner Mehrfamilienhauses von 929.594 Euro mit einem Gutachten über 825.000 Euro unterschreiten; verkauft wurde das Haus im August 2024 für 835.000 Euro. Das Gericht wies die Klage ab – nicht wegen des Kaufpreises, sondern wegen vier konkret benannter methodischer Schwächen.^[3]

Der Bodenrichtwert, also der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, war auf die tatsächlich verwirklichte Bebauungsdichte angepasst worden, ohne darzulegen, warum dies den Marktwert beeinflusst. Der Liegenschaftszinssatz – der Zinssatz, mit dem die Erträge einer Immobilie in einen Wert umgerechnet werden – war auf 2,0 Prozent abgesenkt worden, ohne Herleitung aus den Daten des Gutachterausschusses. Die Restnutzungsdauer war von 40 auf 30 Jahre verkürzt worden, ohne die zugrunde liegenden Mängel zu belegen. Und Baumängel wurden doppelt erfasst: über die verkürzte Restnutzungsdauer und zusätzlich über einen gesonderten Abschlag für Instandsetzungskosten.^[3]

Beide Entscheidungen ergeben zusammen ein klares Bild: Das Gutachten muss aus sich heraus tragen und jede Abweichung von den Modellansätzen des zuständigen Gutachterausschusses begründen. Tut es das, darf es nicht mit dem bloßen Hinweis auf einen späteren Verkaufspreis beiseitegeschoben werden.

Was das für Eigentümer und Erben in Mitteldeutschland bedeutet

Gerade bei heterogenem Bestand in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen – älteren Mehrfamilienhäusern in Leipzig, Halle oder Gera, Gewerbeobjekten in den Landkreisen – kann der typisierte Wert über dem tatsächlich erzielbaren Preis liegen. Ein Nachweisgutachten kann hier erhebliche Steuerbeträge sparen. Drei Folgerungen sind praktisch. Erstens: Ein Gutachten für das Finanzamt muss von einem dafür qualifizierten Sachverständigen stammen und jeden Ansatz gegen die Daten des örtlichen Gutachterausschusses begründen. Zweitens: Wird die Immobilie nach dem Stichtag verkauft, gehört dieser Verkauf in das Gutachten oder eine Ergänzung – mit Datum, Preis und einer Erklärung, warum er den Wert zum Stichtag nicht abbildet, etwa wegen zwischenzeitlicher Marktentwicklung, Instandsetzung oder besonderer Umstände des Geschäfts. Drittens: Weist ein Finanzamt ein sorgfältig hergeleitetes Gutachten allein wegen eines späteren Kaufpreises zurück, ist das nach dem neuen Beschluss angreifbar.

Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wenden Sie sich für steuerliche Fragen an Ihren Steuerberater.

Unsere Einschätzung

Der Beschluss des Bundesfinanzhofs ist aus Sicht der Bewertungspraxis überfällig. Ein Kaufpreis ist ein einzelner Marktvorgang zu einem anderen Zeitpunkt, oft unter anderen Bedingungen; ein Gutachten ist eine systematische Herleitung des Werts zu einem bestimmten Stichtag. Beides gegeneinander auszuspielen, ohne die Herleitung zu prüfen, war fachlich nie überzeugend. Zugleich erinnert das Berliner Urteil daran, dass diese Stärkung nur dem zugutekommt, der sein Gutachten sauber begründet. Das halten wir für richtig.

Quellen

1. Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet: § 198 Bewertungsgesetz (BewG) – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. gesetze-im-internet.de/bewg/__198.html
2. Bundesfinanzhof, Beschluss vom 04.08.2026 – II B 87/25, veröffentlicht am 01.10.2026; Vorinstanz: Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2025 – 11 K 2562/22 BG. bundesfinanzhof.de, STRE202610181
3. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 08.10.2025 – 3 K 3093/24. Landesrechtsportal Brandenburg. gerichtsentscheidungen.brandenburg.de/gerichtsentscheidung/27791

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